Kdy se vyplatí refinancování hypotečního úvěru?
Kdy se vyplatí refinancování hypotečního úvěru?
Expertní odhady refinancovaných hypoték (www.euro-uver.cz) za loňský rok se pohybují kolem 33 % z objemu všech nově poskytnutých hypoték. Pro rok 2013 je odhad refinancovaných hypotečních úvěrů ještě daleko vyšší. Počet hypotečních úvěrů, u kterých se bude měnit výše úrokové sazby (http://www.cnb.cz/), což je období, kdy lze splatit hypotéku bez jakékoliv sankce, podle hypotečních odborníků dál poroste. Odhady se pohybují kolem 125 tisíc smluv.
Zájem klientů vyvolává i kombinace velmi nízkých úrokových sazeb (http://www.cnb.cz/), které jsou o 2,5 % nižší než před pěti lety, a současně výjimečné podmínky ze stran komerčních bank (http://www.kb.cz/). Hypoteční banky (http://www.hypotecnibanka.cz/) motivují klienty k převedení hypotéky nabídkou speciálního produktu zjednodušeného refinancování. Zpravidla neúčtují poplatky za zpracování hypotečního úvěru ani za vyhotovení odhadu nemovitosti, nechtějí potvrzení o příjmech, stačí jim jen čestné prohlášení klienta o příjmech a čistý záznam v úvěrových registrech. Pro komerční banky (http://www.kb.cz/) to totiž znamená získat již prověřené klienty z pohledu platební morálky, a tedy nižší riziko. Klienti rádi takovou možnost využívají, protože hledají cesty, jak jednoduše snížit úvěrové zatížení. Ne vždy se ale změna hypoteční banky (http://www.hypotecnibanka.cz/) vyplatí. Jestliže nová komerční banka (http://www.kb.cz/) nabízí úrokovou sazbu (http://www.cnb.cz/) nižší v řádu desetiny procenta, není důvod proces přechodu do jiné banky absolvovat. Např. v případě úvěru jeden milión korun na 15 let je při sazbě 3,5 % měsíční splátka 7149 korun a při sazbě 3,4 % je splátka o 49 korun nižší, tedy 7 100 Kč. Zároveň je potřeba upozornit, že náklad spojený se změnou hypoteční banky bude min. 1 000 Kč. Jedná se o poplatek zaplacený katastru nemovitostí za provedení vkladu zástavního práva k nemovitosti zajišťující daný hypoteční úvěr. Refinancování nebude vhodné ani pro případy, kdy byla poskytnuta tzv. 100procentní hypotéka, tedy úvěr (www.euro-uver.cz) bez použití vlastních finančních prostředků na celou hodnotu nemovité zástavy. Např. byla-li zástavní hodnota nemovitosti tři milióny korun, hypotéka byla poskytnuta také ve výši tří miliónů korun. Ceny nemovitostí však byly v letech 2007, ale ještě i v roce 2008 na svém vrcholu, ale za uplynulých pět let poklesly v průměru o 5 až 20 % v závislosti na lokalitě a typu nemovitosti. Při novém odhadu tak může nastat situace, že úvěr ještě není příliš splacen a zástavní hodnota nemovitosti tak nebude dostatečná, protože v rámci refinancování banky nerady poskytují 100 % hypotéky.
Současným klientům komerčních bank (www.kb.cz) se vyplatí dotázat se své banky dva měsíce před termínem změny úrokové sazby (www.cnb.cz) na nabídku nové sazby a případně o nabídce vyjednávat. Pokud jednání není uspokojivé, je vhodné porovnat si nabídky ostatních hypotečních bank. Znamená to především ověřit si požadované poplatky, úrokovou sazbu (www.cnb.cz) a nároky na předkládané podklady nutné pro schválení. Dnes jsou již také na trhu i čtyři komerční banky (AXA, KB, mBank a Raiffeisenbank), které neúčtují ani měsíční poplatek za správu úvěrového účtu, který se pohybuje v rozmezí 150 Kč až 200 Kč měsíčně. Z časového hlediska je pro změnu banky přiměřená doba čtyři až šest týdnů před datem změny úrokové sazby, aby se klient nedostal do časové tísně, například z pohledu podání návrhu na vklad zástavního práva k nemovitosti pro refinancující banku nebo pro vinkulaci pojistné smlouvy na nemovitost.
Možnost refinancování může být při splnění výše uvedených podmínek zvláště výhodná pro ty klienty, kteří mají zájem si původní hypotéku navýšit. Nová hypoteční banka (www.hypotecnibanka.cz) totiž umí poskytnout hypotéku až do původní výše úvěru. To, co klient umořil v průběhu předchozích let, může získat zpět v rámci refinancování bez náročného papírování za velmi atraktivních úrokových podmínek. Užitečné to může být v případě, kdy je potřeba na nemovitosti provést například drobnou rekonstrukci. Podmínkou pro získání navýšení úvěru je použití této částky jako investice do nemovitosti. Je důležité mít na paměti, že pro získání atraktivní úrokové sazby při refinancování nebo pro nastavení nové úrokové sazby při změně sazby u současné banky je důležitá řádná platební morálka, bez negativních záznamů v úvěrových registrech.
autor. 1. EUROHYPOTÉKA s. r. o.
