Společnost 1. EUROHYPOTÉKA s. r. o. se při své činnosti úspěšně věnuje investicím do nemovitostí.
Společnost 1. EUROHYPOTÉKA s. r. o. se při své činnosti úspěšně věnuje investicím do nemovitostí.
Jsme úspěšní nejen ve světě hypotečních bank (www.hypotecnibanka.cz) a hypotečních úvěrů, ale i v oblasti developingu (http://www.euro-development.cz/projekty/pozemky-jesenice/financovani) a realit. Dnes proto o opomíjené investici. Fondům investujícím do realit (www.euro-hypoteka.cz/reality) se vcelku daří. Zájem o ně však poněkud brzdí obavy z vývoje cen domů a bytů. Mnozí investoři totiž nevědí, že tyto fondy investují hlavně do komerčních nemovitostí. Důležitou roli hraje také obsazenost budov a výše nájmů, které realitní fondy inkasují.
Realitní korunové fondy, které je možné koupit na českém trhu, šly loni proti proudu a investorům vydělaly peníze. Výnos ČS nemovitostního fondu činil 3, 62 procenta, Conseq realitního fondu 2, 62 procenta. A Bridge nemovitostní fond společnosti Finesko dokonce investice zhodnotil o 5, 87 procenta. Zájem o tyto fondy proto roste. Část investorů totiž pochopila, že realitní fondy investují nikoliv do rezidenčních, ale komerčních nemovitostí, a věří, že právě tyto reality (www.euro-hypoteka.cz/reality) mohou růst. Nemovitostní fondy jsou navíc považovány za pojistku proti inflaci. Fondy vydělávají hlavně na nájmech a ty díky protiinflační doložce v nájemních smlouvách stoupají spolu s inflací. Největší z nich - ČS nemovitostní fond - spravuje majetek za téměř dvě miliardy korun. Loni do něj investoři vložili o 130 milionů korun víc, než vybrali, v lednu přibylo dalších 50 milionů.
"Z veřejně přístupné analýzy je zřejmé, že míra neobsazenosti kancelářských prostor činí v Praze asi 12 až 13 procent. To naznačuje, že je trh poměrně zdravý. Pokles neobsazenosti pod 10 procent bývá signálem pro přípravu a výstavbu nových prostor. Kdyby naopak vzrostla ke 20 procentům, bylo by to znamení, že trh zpomaluje," říká Martin Skalický, investiční ředitel firmy Reico, která fond spravuje. Podobně jako jiné fondy musel i ČS nemovitostní fond (viz graf) v době finanční krize snížit ocenění realit, které vlastní, což vedlo k poklesu jeho výnosů. Loni ale opět rostly. Ceny komerčních nemovitostí se pohybují na dlouhodobých minimech a fond chystá další nákupy.
Nejvýše 80 procent majetku do realit
Nemovitostní fondy, které investují podle české legislativy, musí držet 20-49 procent hotovosti, dluhopisů či aktiv, která lze snadno prodat, aby mohly v případě nutnosti rychle vyplatit větší počet podílníků. Reality tak mohou tvořit 51-80 procent majetku fondů. U tří zmíněných fondů je to právě 80 procent. ČS nemovitostní fond má kromě nich osm procent aktiv v dluhopisech a 12 procent v depozitech. Vstupní poplatek fondu činí 1, 50 procenta z investice, za správu majetku fond ročně vybírá 1, 75 procenta. Kromě budovy Melantrichu na Václavském náměstí patří fondu kancelářské centrum Táborská a logistický areál v Praze-Ruzyni. Vlastní i administrativní budovu Platinium v Brně, budovu v ulici Antonína Macka v Ostravě, obchodní a zábavní centrum v Českých Budějovicích a administrativní centrum Trnávka v Bratislavě. Hodnotu nemovitostí je třeba nejméně dvakrát ročně přehodnotit, což se promítá do účetnictví fondu a jeho výnosů. Stejně jako příjmy z nájmů, které ovlivňuje obsazenost budov, jež vlastní. Manažer fondu Conseq realitní Vladan Kubovec čeká letos stagnaci nebo mírné oživení trhu, které může přinést vyšší ceny nemovitostí, zejména v dobrých lokalitách, jako jsou Praha a okolí a velká města, i objem obchodů. Růst má podle něj jednoznačně cena stavebních pozemků, zejména pro retail a bydlení. Fond rozkládá riziko a zaměřuje se proto na všechny segmenty trhu, včetně mimopražských. Kupuje spíše menší nemovitosti, u nichž dosahuje úpravami zajímavé zhodnocení. Patří k nim skladový a logistický areál v Praze 10-Uhřiněvsi, soubor bytových domů v Praze 4-Nová Michle, nebytové prostory v novém developerském projektu (http://www.euro-development.cz/projekty/pozemky-jesenice/financovani) v centru Ostravy nebo budova autosalonu v Táboře.
"Fond chystá další investice, zároveň ale letos hodlá po malých úpravách a opravách prodat bytové jednotky z projektu v Nové Michli," uvádí Kubovec. Objem nově zakoupených podílových listů byl loni o 2, 9 milionu a v lednu o 777 tisíc korun vyšší než prodaných. Na nemovitosti připadá 103, 49 ze 138, 64 milionu korun vlastního kapitálu fondu. Fond má i cenné papíry za 28, 41 milionu korun, pohledávky za téměř 12 milionů a závazky ve výši 6, 53 milionu korun. Vstupní poplatek činí 2, 5 - 3, 5 procenta, manažerský pak 1, 50 procenta. "Ceny nemovitostí, které byly před krizí nadhodnocené, jsou dnes na reálné úrovni," říká Vít Volhejn, šéf investiční společnosti Finesko, která spravuje Bridge nemovitostní fond. V nejbližší době nečeká velké změny cen nájmů ani nemovitostí. Vlastní kapitál fondu Bridge nemovitostní činí 54, 66 milionu korun. Loni vzrostl asi o 40 procent, tedy o 16 milionů korun, v lednu o další milion. Tento růst má podle šéfa fondu pokračovat. "Díky úvěrům na nákup nemovitostí činí hodnota nakoupených realit asi 120 procent portfolia. Úroky z úvěrů jsou nižší než výnosy z nájmů, což zvedá zhodnocení fondu," vysvětluje Volhejn. Podíl nemovitostí - bez realit na úvěr - činí maximálně možných 80 procent. Zbývajících 20 procent majetku fondu tvoří krátkodobé termínované vklady a běžné účty. Fond vlastní malé administrativní prostory v Náchodě, výrobní haly a administrativní budovu v Bohrádku, komerční nemovitost Přibyslav a výrobní prostory v Lázních Bohdaneč. Zároveň mu patří doplňkové investice, jako jsou rodinné domy, výrobní prostory v Kralupech nad Vltavou a komerční nemovitosti v Jesenici u Prahy. Výnos fondu tvoří nájmy, přecenění nemovitostí mírně dolů na něj nemělo větší vliv. Maximální vstupní a nejvyšší výstupní poplatek činí pět procent, manažerský dvě procenta. Tyto poplatky klesají až na nulu, a to podle některého ze čtyř typů produktu, který si klient vybere, a délky investice.
Nezávislí experti jsou opatrnější
Podle Aleše Vocílky z poradenské firmy Moneco je dlouhodobý výkonnostní potenciál nemovitostních fondů v klidnějších dobách srovnatelný s dluhopisy. Většinou tedy nepřesahuje v průměru čtyři procenta ročně. Odborníci přitom hodnotí vývoj trhu komerčních nemovitostí opatrněji než správci fondů. Podle ředitelky poradenské firmy Knight Frank Zdeňky Klapalové stoupl loni v Česku objem investic do komerčních nemovitostí díky zájmu zahraničních investorů na čtyřnásobek a ceny se stabilizovaly. I letos čeká Klapalová živý rok. Český trh zůstává ve střední Evropě spolu s polským středem pozornosti. Některé banky ale nejsou ochotny zvyšovat podíl financování úvěry, což přináší určité problémy. Podle Dušana Šťastníka z vedení pražské pobočky firmy Jones Lang LaSalle, působící v oboru realit a správy investic, vyvolal loni růst poptávky po komerčních nemovitostech tlak na jejich ceny, které u těch nejlepších rostly. Kvůli potížím eurozóny a ztíženým podmínkám s bankovním financováním se ale ceny stabilizovaly. Letos již jejich významný růst nečeká, byť může být letošní rok opět obchodně úspěšný.
Pozor na nemovitostní akcie
Investice do nemovitostních fondů by měly činit do 10 až 15 procent "jistější" části investorova portfolia. Agresivní investoři mohou využít i fondy, zaměřené na akcie nemovitostních firem. Z korunových jsou to fondy ČP Investu, ČSOB (http://www.csob.cz/), ING a Komerční banky (http://www.kb.cz/). Před finanční krizí hodně vynášely, v krizi často ztratily více než jiné akcie a přes oživení trhů zůstávají levné. Odborníci jsou proto zatím vůči podobným investicím skeptičtí, byť zaznamenávají v některých metropolích, zejména v Londýně, růst zájmu o nemovitosti. Pro toho, kdo chce investovat dlouhodobě a více riskovat, to však může být zajímavá příležitost, jak vydělat (Mašek, Fr. Nemovitostní fondy vydělávají na nájmu a chrání před inflací. Hospodářské noviny-příloha Peníze&Investice, Business Class, s. 20.).
autor. 1. EUROHYPOTÉKA s. r. o.
